Thông thường giá đất thấp thì việc con có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ không phải là điều bận tâm của nhiều hộ gia đình, ngược lại thì có không ít vụ tranh chấp, khởi kiện để xác định con có quyền cản trở cha mẹ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tùy thuộc vào thời điểm sống mà con sẽ có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ trong những trường hợp dưới đây:
Khi con sống chung với cha mẹ
Không phải mọi trường hợp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) cấp cho hộ gia đình là con sẽ có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ.
Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Như vậy, nếu con có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ tại thời điểm đang sống chung thì thông tin người sử dụng đất trong Giấy chứng nhận ghi là hộ “Ông” (hoặc “Bà”). Dưới đây là một số trường hợp con có chung quyền khi đang sống chung phổ biến nhất:
|
TT |
Trường hợp |
Điều kiện cụ thể |
|
1 |
Được Nhà nước giao đất | Phải có đủ điều kiện sau:
– Quyết định giao đất ghi là giao đất cho hộ gia đình “Ông” hoặc “Bà”. – Sinh trước thời điểm được Nhà nước giao đất (không phụ thuộc vào độ tuổi của con). – Đang sống chung tại thời điểm được giao đất. |
|
2 |
Được Nhà nước cho thuê đất | Phải có đủ điều kiện sau:
– Tiền thuê là tài sản chung của cha mẹ và con, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (tiền là tài sản của cha mẹ nhưng cha mẹ vẫn muốn ghi là người thuê đất là hộ gia đình, trường hợp này con cũng có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ). – Đang sống chung tại thời điểm thuê đất. |
|
3 |
Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (nguồn gốc đất do nhận chuyển nhượng, tặng cho, khai khoang, thừa kế nhưng chưa có sổ) | Phải có đủ điều kiện sau:
– Góp tiền nhận chuyển nhượng (thực tế khó chứng minh), có công sức trong việc khai hoang, được tặng cho chung hoặc thừa kế chung. – Đang sống chung tại thời điểm được công nhận quyền sử dụng đất (tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận). |
|
4 |
Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất | Phải có đủ điều kiện sau:
– Tiền nhận chuyển nhượng là tài sản của cha mẹ và con (mặc dù trên thực tế khó chứng minh). – Đang sống chung tại thời điểm nhận chuyển nhượng. |
|
5 |
Được tặng cho chung | Phải có đủ điều kiện sau:
– Văn bản tặng cho ghi rõ là tặng cho chung. Nếu trước ngày 01/7/2014 việc tặng cho không bằng văn bản thì có thể hợp pháp; khi đó con sẽ có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ nếu sinh trước thời điểm được tặng cho. – Đang sống chung tại thời điểm được tặng cho. |
|
6 |
Được thừa kế chung | Phải có đủ điều kiện sau:
– Nội dung di chúc ghi người thừa kế là cha mẹ và con (thừa kế chung) hoặc được thừa kế theo pháp luật nhưng không tách thửa. – Đang sống chung tại thời điểm mở thừa kế. |
Khi không sống chung với cha mẹ
Khi con không sống chung với cha mẹ (ra ở riêng) nếu có chung quyền tại thời điểm này thì Giấy chứng nhận sẽ không cấp cho hộ gia đình sử dụng đất mà cấp cho cá nhân (tại trang bìa của Giấy chứng nhận sẽ ghi “Ông” hoặc “Bà”, sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên…).
Hình thức có chung quyền sử dụng đất khi không sống chung phổ biến nhất là cùng góp tiền nhận chuyển nhượng (trường hợp thứ 7).
Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.
Như vậy, mặc dù cùng có chung quyền sử dụng đất nhưng Giấy chứng nhận được cấp sẽ khác với thời điểm đang sống chung với cha mẹ. Hay nói cách khác, nếu con và cha mẹ cùng nhau góp tiền nhận chuyển nhượng khi không sống chung thì thông tin trong Giấy chứng nhận không thể hiện mối quan hệ huyết thống, nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi), cụ thể:
– Phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất.
– Cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận, trừ trường hợp chủ sử dụng đất có yêu cầu cấp chung 01 Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Kết luận: Trên đây là một số trường hợp con có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ. Khi có chung quyền dẫn tới việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp phải có sự đồng ý của tất cả thành viên có chung quyền sử dụng đất bằng văn bản được công chứng, chứng thực hoặc người lập di chúc chỉ có quyền “định đoạt” đối với phần đất mà mình có quyền chứ không phải là toàn bộ thửa đất.
Mặc dù về mặt lý thuyết khá dễ chứng minh việc con có chung quyền sử dụng đất với cha mẹ nhưng trên thực tế rất phức tạp và khó xác định, nhất là việc góp tiền nhận chuyển nhượng (ví dụ: Con còn nhỏ có đóng góp gì không?) dẫn đến tranh chấp giữa cha mẹ và con.
Kim Chung(TH)
